Ausgabe 08 - 1999berliner stadtzeitung
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Soziales Konzept für die Sanierungsdurchführung in den beiden Sanierungsgebieten Spandauer Vorstadt und Rosenthaler Vorstadt im Bezirk Mitte von Berlin, Teil B (Auszüge)

Das vollständige Soziale Konzept ist bei der Sanierungsverwaltungsstelle des Bezirksamtes Mitte erhältlich.
Einfügungen der Redaktion zur besseren Verständlichkeit in sind durch doppelte Klammern ( ) gekennzeichnet.

...
1. (Vorrang der Instandsetzung, Vorrang bestimmter Modernisierungsmaßnahmen)
Der Erhalt von preiswertem Wohnraum ist ein vorrangiges Ziel der Sanierung. Die Gebäude sowie Wohnungen im Altbaubestand sind umfassend instandzusetzen und zu modernisieren. Dabei haben Instandsetzungsmaßnahmen, die der Sicherung der Wohnqualität sowie einer ordnungsgemäßen Bewohnbarkeit der Gebäude dienen, gegenüber mietwirksamen Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich Vorrang.

Werden zur Erreichung der baulichen Sanierungsziele Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so gilt dafür folgender Grundsatz:
Die Verbesserung der sanitären Verhältnisse in den Wohnungen erhält Vorrang vor dem Einbau einer zentralen Heizung. Dies gilt auch für den Fall, wenn der Einbau einer Innentoilette einen höheren baulichen und finanziellen Aufwand bedeutet als die Modernisierung eines Heizsystems. ...

Bei weiteren Modernisierungsmaßnahmen gilt folgende Rangfolge:
1. Schaffung sicherer und ausreichend dimensionierter elektrischer Installationen, Austausch von Trinkwasserbleileitungen
2. Umstellung von Einzelofenheizung auf eine kostengünstige Sammelheizung inklusive zentraler Warmwasserversorgung
3. Austausch einfach verglaster Fenster durch doppelt verglaste Fenster oder Isolierglasfenster in den Wohnräumen
4. Wärmedämmung
5. Sonstige Maßnahmen (zum Beispiel Balkone, Wintergärten, Dachterassen).

2. (Luxusmodernisierung)
Die über diesen Modernisierungsumfang hinausgehenden Modernisierungsmaßnahmen sind aufgrund des durchschnittlich niedrigen Ausstattungsgrades der Wohnungen in nicht erneuerten Altbauten als "Luxusmodernisierung" zu bezeichnen. "Luxusmodernisierungen" entsprechen in der Regel nicht den Mietzahlungsmöglichkeiten der Mieter und damit nicht dem Sanierungsziel, die Bewohner vor Verdrängung zu schützen. Bei bewohnten Wohnungen können sie allerdings bei Verzicht der Modernisierungsumlage und gegebenenfalls bei Verzicht auf Umlage der Betriebskosten, zum Beispiel bei Fahrstuhleinbau, im Einvernehmen mit den von den baulichen Maßnahmen betroffenen Mietern genehmigt werden.

Maßnahmen der Luxusmodernisierung sind insbesondere:
-Kostenaufwendige, den Gebrauchswert der Wohnungen nicht oder nicht wesentlich erhöhende Grundrißveränderungen
-Einbau eines Fahrstuhls
-Einbauküchen

Auch bei leerstehenden Wohnungen gelten die Mietobergrenzen, d.h. für leerstehende Wohnungen darf auch bei Luxusmodernisierungen die Miete nach Modernisierung nur bis zu den unter Punkt 3 wiedergegebenen Mietobergrenzen erhöht werden.

3. (a Mietobergrenzen)
Für die zu erneuernden Altbauwohnungen (Fertigstellung bis 1918) gelten als Mietobergrenzen im ersten Jahr nach Modernisierung folgende Nettokaltmieten in DM pro qm monatlich bei sogenanntem Vollstandard. Diese Mietobergrenzen hat das Bezirksamt am 30. Juni 1998 beschlossen.

Mietobergrenzen Vollstandard
Ausstattung mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung
Wohnfläche/Monatliche Nettokaltmiete/Rosenthaler Vorstadt/Spandauer Vorstadt
unter 40qm / 7,74 DM/qm / 8,30 DM/qm
40 bis unter 60 qm / 7,71 DM/qm / 8,27 DM/qm
60 bis unter 90 qm / ,58 DM/qm / 8,13 DM/qm
90 qm und mehr / 7,24 DM/qm / 7,77 DM/qm

Bei Schaffung von Teilstandard mit Bad oder Sammelheizung sind entsprechend dem Berliner Mietspiegel 1997 für die östlichen Bezirke für beide Sanierungsgebiete höchstens folgende Werte als Nettokaltmiete je qm Wohnfläche zulässig.

Mietobergrenze (Teilstandard)
Ausstattung Bad oder Sammelheizung und WC in der Wohnung
Wohnfläche / Monatliche Nettokaltmiete
unter 40qm / 6,68 DM/qm
40 bis unter 60 qm / 6,12 DM/qm
60 bis unter 90 qm / 5,95 DM/qm
90 qm und mehr / 5,46 DM/qm

Die Mietobergrenzen gelten unabhängig davon, ob eine Wohnung bewohnt ist oder erst nach der Sanierung wieder vermietet wird.
Die sanierungsrechtlichen Genehmigungen bzw. die Regelungen in den Durchführungsverträgen werden mit der Nebenbestimmung verbunden, daß die mit der Mietobergrenze bestimmte Einstiegsmiete nach Modernisierung nach ihrer erstmaligen Erhebung ein Jahr lang unverändert gilt. In diesem Zeitraum werden Mieterhöhungen nach 2,3 und 5 Miethöhegesetz (MHG) ausgeschlossen. Es wird darauf hingewirkt, daß diese Regelung auch in die privatrechtliche Modernisierungsvereinbarung zwischen Mietern und Eigentümern übernommen wird.

Die Mietobergrenzen können überschritten werden, wenn Mieter in Bestandswohnungen vor Antragstellung auf sanierungsrechtliche Genehmigung gemäß 144 BauGB wohnten, die höhere Miete durch entsprechende Modernisierungsumlage nachgewiesen ist und die Mieter ihr Einverständnis darüber schriftlich erklärt haben. ...
Kommt eine Zustimmung seitens der Mieter zu einer Überschreitung der gültigen Mietobergrenze ohne eine vom Bezirksamt Mitte beauftragte Mieterberatung zustande, kann sie vom Mieter innerhalb von einem Monat wiederrufen werden. Für das sanierungsrechtliche Genehmigungsverfahren gilt eine widerrufene Zustimmung als nicht erteilt.

Die gebietlichen Regelungen zu den Mietobergrenzen sind nach zwei Jahren mittels entsprechender empirischer Untersuchung zu überprüfen und fortzuschreiben.

Die Einhaltung der Mietobergrenzen und die Sicherung der Belegungrechte werden systematisch überprüft, Verstöße werden geahndet.

(3b) Begrenzung der Miethöhe bei finanziellen Härten nach Modernisierung

Auch die festgelegten Mietobergrenzen können zu nachteiligen Auswirkungen und finanziellen Härten führen: Um diese zu vermeiden oder zu mildern, sind Maßnahmen zu ergreifen, die in jedem Einzelfall konkretisiert durch einen haushaltweisen Sozialplan zu bestimmen sind.

Diese können - im Einzelfall auch kombiniert - folgende sein:
-In der Wohnung wird nur eine Teilstandardverbesserung genehmigt. Dabei hat der Einbau eines separaten Badezimmers mit Innen-WC Vorrang vor einer Umstellung von Einzelofenheizung auf Sammelheizung
-Bereitstellung von Umsetzwohnungen durch den Eigentümer im Gebiet, vorzugsweise im gleichen Haus. In Einzelfällen kann der Bezirk von Belegwohnungen Endumsetzwohungen zur Verfügung stellen. In diesem Fall erhält der Bezirk Belegungsrechte für eine gleiche Anzahl an gleichwertigen Wohnungen durch den Eigentümer. Die Größe der bereitgestellten Wohnugen soll sich dabei an den Vorgaben des Wohnungsbindungs- bzw. des Belegungsbindungsgesetzes orientieren.
-Durch den Bezirk kann in begründeten Fällen ein finanzieller Ausgleich (Härteausgleich nach 181 BauGB) gewährt werden.
-Einvernehmliche Reduzierung der Miete unterhalb der Mietobergrenzen, in der Regel orientiert an den Miethöchstgrenzen für den Wohngeldbezug.

4. (Sozialplan)

Bei Erneuerungsmaßnahmen sind nachteilige Auswirkungen und Beeinträchtigungen zu erwarten, so daß die Einleitung eines Sozialplanverfahrens (u.a. durch Einschalten der Mieterberatung) durch die zuständige Sanierungsverwaltungsstelle zwingend zu prüfen ist. Wirken sich Sanierungsmaßnahmen voraussichtlich nachteilig auf die persönlichen Lebensumstände der betroffenen Bewohner aus, ist ein Sozialplanverfahren einzuleiten.

Die Einleitung eines Sozialplanverfahrens setzt nicht zwingend einen Bauantrag oder einen Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung voraus, vielmehr kann ein Sozialplanverfahren bereits im Vorfeld der Antragstellung eingeleitet werden, wenn entsprechende Hinweise auf Aktivitäten der Eigentümer vorliegen, die auf beabsichtigte Erneuerungsmaßnahmen schließen lassen, die sich nicht mit den Sanierungszielen im Einklang befinden.

Die festgesetzten Sozialpläne sind möglichst durch schriftliche Modernisierungsvereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter zu ergänzen. Die Inhalte der Sozialpläne können den Mietern auf besonderen Wunsch zugänglich gemacht werden.

In den Modernisierungsvereinbarungen sind insbesondere Aussagen zu treffen zu:
-der Art und dem Umfang der baulichen Maßnahmen sowie zum beabsichtigten Baubeginn und der voraussichtlichen Dauer der Sanierung.
-der maximalen Erhöhung der Nettokaltmiete aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen
-einem möglichen Verbleib der Mieter während der Dauer der Sanierungsmaßnahmen bzw. der erforderlichen Inanspruchnahme von Zwischenumsetz- oder Ersatzwohnungen und den im einzelnen zu treffenden Regelungen,
-mietvertragliche Regelungen

5. (Zweckentfremdung)
Wohnraum darf nur entsprechend den gesetzlichen Ausnahmeregelungen umgenutzt und zweckentfremdet werden.

Es können Ausnahmen gewährt werden, wenn daran ein besonderes öffentliches Interesse besteht (zum Beispiel zur Verbesserung der sozialen Infrastruktur). Der Wohnraum darf nur in besonders begründeten Ausnahmefällen aus dem Wohnungsbestand entlassen werden.

Eine vertragliche Bindung an die im öffentlichen Interesse liegende Nutzungsart und den jeweiligen Nutzer sind erforderlich. Neu geschaffene Wohnungen, zum Beispiel in Dachgeschossen oder durch Umnutzung von Gewerberäumen, sind nicht dem preiswerten Wohnraum zuzurechnen. Der "Austausch" einer preiswerten Bestandswohnung gegen eine neu geschaffene Wohnung entspricht nicht dem Sanierungsziel, da der zu sichernde preiswerte Wohnungsbestand verringert wird.

6. (familiengerechte Wohnungen)

Sowohl bei der Altbauerneuerung als auch bei der Neuerrichtung von Wohnraum ist bei entsprechenden Voraussetzungen jeweils ein angemessener Anteil an familiengerechten Wohnungen zu sozialverträglichen Mieten zu erhalten bzw. zu schaffen. Auf dem Grundstück sind in Abhängigkeit der räumlichen Möglichkeiten angemessene Freiflächen mit hoher Aufenthaltsqualität und qualitativ gut ausgestattete Spielflächen herzurichten.

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