Ausgabe 08 - 2001 berliner stadtzeitung
scheinschlag

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Neues Mietrecht

Für Mieter ergeben sich geringfügige Verbesserungen

Ab ersten September 2001 ändert sich für Mieter und Vermieter rechtlich einiges. Die neue Mietrechtsreform tritt in Kraft. In einigen Punkten ergeben sich für Mieter Vorteile.

Zum Beispiel können Mieter jetzt grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Das gilt in jedem Fall für Verträge, die nach dem 1. September 2001 abgeschlossen werden. Sollte jedoch in bestehenden Verträgen individuell eine kürzere Frist vereinbart sein (wie in den meisten DDR-Mietveträgen), gilt diese. Bei bestehenden Verträgen mit einer nach Mietdauer gestaffelten Frist, wie im alten Mietrecht üblich, ist leider auch diese wirksam ­ wenn nicht ausdrücklich auf die Gesetzeslage verwiesen wurde. Also in den Mietvertrag schauen und im Zweifelsfall lieber Beratung einholen!

Die Miete erhöhen dürfen Vermieter nun nur noch um maximal 20% innerhalb von drei Jahren, wobei sie sich am Mietspiegel orientieren müssen. Eine Ausnahme bleibt die Umlage von Modernsierungskosten. Bisher mögliche Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten (Hypothekenzinsen) entfallen jedoch. Geht noch vor dem 1. September eine Mieterhöhung ein, gelten noch die alten Regeln.

Eine Mietkaution muß der Vermieter nach Ende des Mietvertrages mit den üblichen Zinsen zurückzahlen. Auch bei einem Eigentümerwechsel, muß der aktuelle Hausbesitzer für die Kaution geradestehen. Dabei spielt keine Rolle, ob er sie tatsächlich vom Vorbesitzer erhalten hat.

Die Betriebskostenabrechnung muß beim Mieter künftig spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums eingehen, sonst kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr fordern. Der Mieter hat nach Zugang der Abrechung ein Jahr lang Zeit, Einwände zu erheben. Erstmals taucht im Gesetz der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit für Betriebskosten auf. Da die Formulierung jedoch schwammig ist, wird erst die Rechtssprechung der Gerichte zeigen, ob das konkrete Auswirkungen hat. Wichtig: Die Neuregelungen für Betriebskosten gelten erst für Abrechnungsperioden, die nach dem 31. August 2001 beginnen, also noch nicht für die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2001.

Wird eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, muß der Käufer mindestens 3 Jahre warten, bevor er zum Beispiel wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Die einzelnen Bundesländer können diese Frist auf bis zu 10 Jahre verlängern.

Beim Tod des Mieters hat künftig nicht nur der Ehe-, sondern auch der Lebenspartner das Recht, in den Mietvertrag einzutreten. Grundsätzlich geht das Mietverhältnis auf den oder die Erben über. Lebte der Erbe nicht im Haushalt des verstorbenen Mieters, hat der Vermieter jedoch ein Sonderkündigungsrecht.

Vorsicht ist geboten bei neuen Zeitmietverträgen. Der Mieter muß nun grundsätzlich nach Auslaufen des Mietvertrages ausziehen (es sei denn, man einigt sich friedlich auf eine andere Lösung). Der Zeitmietvertrag allerdings muß „qualifiziert", also von vornherein konkret etwa durch Eigenbedarf oder Modernisierung begründet sein. Ist er das nicht, so gilt er als normaler, unbefristeter Mietvertrag. Qualifizierte Zeitmietverträge sind künftig über beliebige Zeiträume möglich.

Christof Schaffelder

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